اخر الأخبار

تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر


 شرح القانون رقم 6 لسنة 1997بشأن تنظيم العلاقه بين المالك والمستأجر  تفصيلا 
. واحكام النقض المرتبطه به 

المادة 1

يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، النص الاتى :
فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى ، فلا ينتهى الحق بموت المستاجر الاصلى طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستوى فى ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم . واعتبار من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل . لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلى دون غيره ولمرة واحدة .

المادة 2


استثناء من احكام الفقرة الاولى من المادة السابقة ، يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستاجر المشار الية فى تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر هذا القانون تستند الى حقه السابق فى البقاء فى العين ، وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى يمارسه المستاجر الاصلى طبقا للعقد ، وينتهى العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها .

المادة 3


تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار الاماكن بواقع :
- ثمانية امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل اول يناير 1944 . ـ وخمسة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من اول يناير 1944 حتى نوفمبر 1961 .
- واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 اكتوبر 1973 .
-وثلاثة امثال الاجرة الحالية للاماكن المنشاة من 7 اكتوبر 1973 حتى 9 سبتمبر 1977 .
ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .
وتزداد الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 100% اعتبارا من ذات الموعد .
ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، فى نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة اخر اجرة قانونية لجميع الاماكن انفة الذكر .

المادة 4


تسرى احكام هذا القانون على الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى والتى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى احكامة على الاماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 ، بشان سريان احكام القانون المدنى على الاماكن التى يسبق تاجيرها والاماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها .

المادة 5


ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولى من المادة الاولى منه فيعمل به اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه .
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وبنفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية فى 17 ذى القعدة سنة 1417 هـ الموافق 26 من مارس سنة 1997 م حسنى مبارك

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى . لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين . امتداده لورثة المستأجر وشركائه مناطه . المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة أو الترك . م 29 ق 49 لسنة 1977 .

احكام النقض ذات الصله بهذا القانون


النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، يدل على أن امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل وفاته أو تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد الإيجار ، وذلك أن المشرع فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة المشار إليها وبين حالة التأجير لأحد الأنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على إمتداد الإيجار فى الحالة الأولى بعد وفاة المستأجر أو تركة العين ، بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص على استمرار الورثة عامة وشركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص لأحد منهم ، الأمر الذى يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا لاستمرارها أيا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ، مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر الأصلى بمزاولة أحد الأنشطة المبينة به فى العين المؤجرة له .
( الفقرة الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ( عدم دستورية )
( المادتان 1 ، 2 ق 6 لسنة 1997 )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 س 37 - ص 902)

تغيير المستأجر للغرض المنصوص عليه فى العقد بعد استلامه العين وقبل الوفاة أو الترك . أثره لكل ذى مصلحة إثبات التغيير بكافة طرق الإثبات .



إذا عمد المستأجر إلى تغيير الغرض المنصوص عليه فى العقد لمباشرة النشاط ( نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ) إلى غرض مخالف بعد استلامه العين وقبل وفاته أو تركه لها فانه لا محل للتذرع بما أثبت بعقد الإيجار غرضا للاستعمال ، وهذا التغيير مما يجوز لكل ذى مصلحة إثباته بكافة طرق الإثبات القانونية باعتباره واقعة مادية مستقلة عن العقد ، بما لا تعد معه مخالفة لما أثبت به كتابة .
( المادتان 1 ، 62 إثبات )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 - ص 902 - السنة 37)

تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث الأدلة والمستندات من سلطة قاضي الموضوع . حسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها ، وأن يقيم قضاءه علي أسباب كافية لحمله . عدم التزامه بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم والرد عليها استقلالا .



لقاضي الموضوع السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث الأدلة والقرائن والمستندات المقدمة فيها ، وموازنة بعضها بالبعض الآخر ، وترجيح ما تطمئن إليه نفسه إلى ترجيحه . وحسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها ، وأن يورد دليلها ويقم قضاءه علي أسباب سائغة تكفي لحمله . ولا عليه إن هو لم يتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم ويرد استقلالا علي كل قول أو حجة أو طلب أثاروه أو تفنيد كل قرينة مناهضة ، ما دام أن في قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات .
( المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق جلسة 1986/11/27 س 37 ص 902)

حق محكمة الموضوع في الاحالة الي التحقيق من تلقاء نفسها .



المدعي هو المكلف قانونا باثبات دعواه وتقديم الأدلة التي تؤيد ما يدعيه فيها ـ فاذا كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن لم يقدم دليلا - علي ما يدعيه من رده للشركة المطعون عليها جهازي - الجراموفون اللذين يطلب رد ثمنهما اليه ، وكان الطاعن لم يطلب احالة الدعوي الي التحقيق لاثبات ما يدعيه في هذا الشأن ، وكان الحق المخول للمحكمة في المادة 190 من قانون المرافعات بأن تأمر باحالة الدعوي الي التحقيق لاثباتها بالبينة ـ هذا الحق جوازي لها متروك لمطلق رأيها وتقديرها لا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض ، فان النعي علي الحكم فيما انتهي اليه من رفض الدعوي في هذا الشق منها بمخالفة القانون يكون غير سديد
( المادة 70 من قانون الاثبات )
( الطعن رقم 40 لسنة 25 ق جلسة 1959/6/25 س 10 ص 499)
( الطعن رقم 176 لسنة 30 ق جلسة 1964/12/30 س 15 ص 1230)
( الطعن رقم 69 لسنة 30 ق جلسة 1963/12/16 س 15 ص 7)
( الطعن رقم 245 لسنة 34 ق جلسة 1967/11/2 ص 1599)
( الطعن رقم 711 لسنة 42 ق جلسة 1976/5/5 ص 1063)
(الطعن رقم 151 لسنة 46 ق جلسة 1981/3/14 ص 80

امتداد العلاقة الايجارية لصالح أقارب المستأجر . مناطه . الاقامة م 21 ق 52 لسنة 1969 . تحدي الطاعن بانتهاء اعالة المستأجر . لقريبه المقيم معه . نعي غير منتج


مؤدي المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 يدل علي أن المشرع لم يشترط لسريان الامتداد القانوني وانتفاع أقارب المستأجر بالعين سوي اقامتهم معه فيها بالشروط الواردة في هذا الشق من المادة فحسب ، واذا . كان حكمها أمرا متعلقا بالنظام العام ويتعين علي القاضي التزامه وكان ما أثاره الطاعن بالنسبة لما قضي به حكم محكمه أول درجة الصادر قبل الفصل في الموضوع باحالة الدعوي الي التحقيق لاثبات واقعة اعالة المطعون عليه الأول للثاني وما أسفر عنه تحقيقها ـ من انتهاء هذه الاعالة ـ انما ينصب علي أمر لم يتطلبه القانون . فان التمسك بذلك أيا كان وجه الرأي فيه يكون غير منتج
(المادة 1/29 من القانون 49 لسنه 1977 بشأن ايجار الاماكن )
(الطعن رقم 151 لسنة 46 ق جلسة 1981/3/14 س 32 ص 2806 )

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى . لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين . امتداده لورثة المستأجر وشركائه مناطه . المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة أو الترك . م 29 ق 49 لسنة 1977 .


النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، يدل على أن امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل وفاته أو تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد الإيجار ، وذلك أن المشرع فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة المشار إليها وبين حالة التأجير لأحد الأنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على إمتداد الإيجار فى الحالة الأولى بعد وفاة المستأجر أو تركة العين ، بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص على استمرار الورثة عامة وشركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص لأحد منهم ، الأمر الذى يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا لاستمرارها أيا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ، مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر الأصلى بمزاولة أحد الأنشطة المبينة به فى العين المؤجرة له .
( الفقرة الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ( عدم دستورية )
( المادتان 1 ، 2 ق 6 لسنة 1997 )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 س 37 - ص 902)

حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وبمصادرة الكفالة وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
( قانون الإيجارات المادة 3 بالقانون رقم 6 لسنة 1997 زيادة الأجرة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ) الحكم رقم 98 لسنة 21ق دستوريه جلسة 7 /6 /2003

ثم قضت ايضا برفض الطعن على الفقره الاخيره من الماده 3 من هذا القانون فى الحكم رقم 14 لسنة 21 ق دستوريه جلسة 5 / 11 /2003


ليست هناك تعليقات